用地審批權(quán)下放！土地制度的一小步，中國房地產(chǎn)的一大步

3月12日國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》 。在鋪天蓋地的降準(zhǔn)、降息，冰與火的股市討論之下，這個(gè)文件可能是中國土地制度的一小步，但絕對是中國房地產(chǎn)的一大步。

未來，很多關(guān)于房地產(chǎn)的變化都在這里了。

01.下圖為《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》詳細(xì)正文：

不廢話、劃重點(diǎn)：
一、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
二、試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
三、國務(wù)院委托部分試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。
簡單來說：
永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，以后各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可自行批準(zhǔn)了。
永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地暫只能北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8個(gè)省份自行批準(zhǔn)。
我們先來搞清楚兩個(gè)問題：

1、農(nóng)用地都包括什么？
在國家土地利用一級(jí)分類中，農(nóng)用地，即用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地（包括畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、養(yǎng)殖水面、可調(diào)整養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場等）。

2、什么是永久基本農(nóng)田？
“永久基本農(nóng)田”由2008年中共十七屆三中全會(huì)提出：即無論什么情況下都不能改變其用途，不得以任何方式挪作它用的基本農(nóng)田。2020年，全國耕地保有量不少于18.65億畝，永久基本農(nóng)田保護(hù)面積不少于15.46億畝。

房地產(chǎn)土地投拓經(jīng)常面臨著的問題就是土地性質(zhì)的問題，以及土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的問題，比如常見的工業(yè)用地變更為商務(wù)用地或者住宅用地等等。
而農(nóng)用地的難度擺在第一位。
現(xiàn)在全國各地都在發(fā)展各種小鎮(zhèn)項(xiàng)目，而這當(dāng)中最影響項(xiàng)目進(jìn)度的經(jīng)常是農(nóng)用地、林地這些土地性質(zhì)的更改，項(xiàng)目一拖6、7年很正常。
在農(nóng)用地當(dāng)中，永久基本農(nóng)田變更建設(shè)用地更是地獄級(jí)難度。
在廣州特別是農(nóng)村地區(qū)，就有專門轉(zhuǎn)變農(nóng)用地的鏈條，非永久基本農(nóng)田往往需要7、8年，而永久基本農(nóng)田基本就放棄了。

關(guān)于這次新政的影響:
我們簡單說一下：這次土地管理制度改革的意義；
重點(diǎn)說一下：對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)影響；
只關(guān)注房地產(chǎn)的可以直接拉到第三部分了。

02.就土地管理改革而言：這本質(zhì)上是省/自治區(qū)/直轄市以單位的，大型土地資源優(yōu)化配置。

土地是一切的載體。
城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)核心矛盾就是：部分城市/地區(qū)用地高度緊張，部分城市/地區(qū)用地寬松但低效利用。
比如對于省會(huì)城市、重點(diǎn)城市發(fā)展比較快速、對建設(shè)用地的需求比較強(qiáng)烈；對于小城市發(fā)展非常緩慢、建設(shè)用地長期冗余。
而土地管理制度改革的核心價(jià)值就是提升土地大型調(diào)配的效率。
核心目的自然就是增加相關(guān)建設(shè)用地。

1、在過去土地審批權(quán)限不在地方政府手中，中央和地方的信息嚴(yán)重不對等。各地申請的前后排序、輕重緩急是沒法通盤考量的。這就帶來一個(gè)關(guān)鍵問題：審批手續(xù)比較長，審批比較慢，地方合理的用地需求自然得不到滿足，換句話說審批時(shí)間長就是最大問題。
而土地審批權(quán)限的下放，毫無疑問：土地轉(zhuǎn)性的空間增大、審批必然加快。
2、對于地方政府來說，不管有意還是無意，土地財(cái)政收入必然增加。建設(shè)用地的增加無論土地使用是工業(yè)企業(yè)用地、還是城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目等都意味著土地出讓收入增加。
3、土地審批權(quán)限的下放必然加速各地重點(diǎn)城市的城市化和工業(yè)化發(fā)展，加快重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展。
比如像各省的省會(huì)城市、核心工業(yè)城市等，發(fā)展掣肘進(jìn)一步減少，優(yōu)者恒優(yōu)、強(qiáng)者恒強(qiáng)。

03.在討論房地產(chǎn)深遠(yuǎn)影響之前，我們先來討論一個(gè)問題:

為什么永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的首批試點(diǎn)城市是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶？
這些城市無疑都是：
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市
2、土地極度緊張城市
以北京、上海為例，都不約而同的陷入了特大城市發(fā)展瓶頸：人口與土地的矛盾。
前文也說了土地是一切的載體。
截止到2019年底：北京2154.2萬常住人口，上海2428.14萬常住人口。人口持續(xù)增加，建成區(qū)面積的限制將帶來各種資源分配失衡的矛盾。
這也是為什么網(wǎng)上瘋傳各城市“趕人”。
而土地管理制度的改革將給這些城市騰出來比較大的再發(fā)展空間。
我們舉個(gè)簡單例子：河南省鄭東新區(qū)。
鄭東新區(qū)是全國范圍內(nèi)比較成功且具有代表性的一個(gè)新區(qū)。
如果以2000年鄭東新區(qū)加速發(fā)展開始，鄭東新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)10多年。

鄭東新區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)大部分都是農(nóng)田，當(dāng)時(shí)永久基本農(nóng)田還未被提出，但是依然存在著農(nóng)田資源的占補(bǔ)平衡問題。鄭州市的農(nóng)田資源不夠，最后由省政府出面進(jìn)行和省內(nèi)其他城市的農(nóng)田資源進(jìn)行協(xié)調(diào)、流轉(zhuǎn)，最后國務(wù)院審批通過。
由于政治、經(jīng)濟(jì)、以及集一省資源等很多特殊原因，才湊成了一個(gè)鄭東新區(qū)，殊為不易。
現(xiàn)在，以省/自治區(qū)/直轄市為單位，就可以在范圍內(nèi)通盤考慮，大城市、重點(diǎn)城市和小城市、小縣城冗余資源的置換，將保證給予大城市、一線城市更多，更大的發(fā)展空間。
未來大城市、特大城市建設(shè)用地進(jìn)一步增加，發(fā)展空間進(jìn)一步擴(kuò)大，資源進(jìn)一步集中，人口進(jìn)一步虹吸。
對于高速發(fā)展的二線城市：
過去“征收永久基本農(nóng)田”、“征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃”、“征收其他土地超過七十公頃”都需要國務(wù)院一一批準(zhǔn)。
現(xiàn)在通路被完全打開，天花板升高，城鎮(zhèn)化也必然會(huì)進(jìn)一步加速。

04.如果聚焦到樓市上，重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

1、未來城中村改造項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步加快；
2、 隨著城市發(fā)展邊界的擴(kuò)大，舊城改造的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步降低；
3、一二線城市的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、小鎮(zhèn)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步增多；
4、一線房企的發(fā)展方向掉頭；
在過去這幾年，一線城市土地稀缺，拿地難是不爭的事實(shí)。如恒大、碧桂園的高速發(fā)展全部依賴于對三四線市場的大范圍深耕。
然而由于房價(jià)的攀升導(dǎo)致購房成本急劇增加、購買力的透支等等，從2019年開始全國三四線城市都將逐步面臨市場危機(jī)。
此次土地管理制度改革給一線城市提出了一條路徑：一線房企的發(fā)展方向有了調(diào)頭的可能。這才是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)實(shí)在在的一大步。
5、資源轉(zhuǎn)移，一二線城市有了出口，三四線城市必然受挫，比如棚改、比如拆遷、比如新城建設(shè)；

如果聚焦到買房投資上：
1、老破小價(jià)值變小；
2、單個(gè)城市很可能出現(xiàn)遠(yuǎn)郊盤為主的新房市場行情，遠(yuǎn)郊的價(jià)格和投資價(jià)值都將受到長期抑制；
3、深耕一線城市、重點(diǎn)二線城市不動(dòng)搖；
4、放棄三四線城市；
5、首批試點(diǎn)省份/自治區(qū)/直轄市的核心城市都可重點(diǎn)關(guān)注；